房屋拆遷評(píng)估成本法中成本的組成內(nèi)容

　　成本法一般理解為：求得定價(jià)目標(biāo)房地產(chǎn)在定價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣減折舊，以此估算定價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。一般意義上的成本是指生產(chǎn)和銷售過(guò)程中所耗費(fèi)的成本，包括各種物料消耗、人力消耗所墊付的資金及墊付資金的成本(利息)。而定價(jià)中所稱的成本除了包括一般意義上的成本外，還包括因此所貢獻(xiàn)的成本應(yīng)獲得的報(bào)酬即利潤(rùn)。因此，成本法定價(jià)不是求得定價(jià)對(duì)象的成本，而是通過(guò)對(duì)其價(jià)格形成過(guò)程中各種耗費(fèi)(成本)和利潤(rùn)的分析計(jì)算來(lái)求得定價(jià)對(duì)象的價(jià)格。換句話說(shuō)，成本法是通過(guò)模擬定價(jià)對(duì)象的生產(chǎn)過(guò)程求得其價(jià)格或價(jià)值的方法。

　　使用成本法進(jìn)行定價(jià)，需要弄清楚房地產(chǎn)價(jià)格的組成內(nèi)容和其含義本質(zhì)?！兑?guī)范》明確了房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的一般組成內(nèi)容：“重置價(jià)格或重建價(jià)格應(yīng)是重新取得或重新開(kāi)發(fā)、重新建造不同的定價(jià)對(duì)象所需的各項(xiàng)必需成本和應(yīng)繳稅金、正常開(kāi)發(fā)利潤(rùn)之和，其組成包括以下內(nèi)容：1、土地取得費(fèi)用;2、開(kāi)發(fā)成本;3、期間費(fèi)用;4、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利息;5、銷售稅金;6、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)?！狈康禺a(chǎn)的價(jià)格從開(kāi)發(fā)建設(shè)的角度來(lái)看是由成本和利潤(rùn)構(gòu)成的，但從定價(jià)的角度來(lái)看，修建房地產(chǎn)的某些成本和利潤(rùn)并不一定決定其價(jià)格或價(jià)值。這是因?yàn)椋悍康禺a(chǎn)的價(jià)格或價(jià)值是由其效用決定的，修建房地產(chǎn)的耗費(fèi)只有產(chǎn)生被市場(chǎng)認(rèn)同的效用時(shí)，這種耗費(fèi)才會(huì)對(duì)價(jià)格或價(jià)值產(chǎn)生貢獻(xiàn)，才會(huì)提升價(jià)格或價(jià)值。否則，耗費(fèi)再多也有可能不提升價(jià)格或價(jià)值，甚至降格或價(jià)值。當(dāng)耗費(fèi)和其產(chǎn)生的效用不匹配時(shí)，耗費(fèi)也不會(huì)和價(jià)格或價(jià)值呈正比調(diào)整。效用所需耗費(fèi)的成本，不是由個(gè)別生產(chǎn)耗費(fèi)決定的，而是由社會(huì)的一般平均耗費(fèi)決定的。也就是說(shuō)，并不是能產(chǎn)生效用的個(gè)別耗費(fèi)越大或越低，相應(yīng)的價(jià)格或價(jià)值就越高或越低。因此，成本法求得的房地產(chǎn)價(jià)格組成內(nèi)容應(yīng)該是客觀合理的。對(duì)此，《規(guī)范》也作了相應(yīng)說(shuō)明。

　　被拆遷人在面臨拆遷時(shí)，應(yīng)如何計(jì)算損失并爭(zhēng)取對(duì)方認(rèn)可?哪些損失是可以獲得補(bǔ)償?shù)哪?

　　中合益德資產(chǎn)評(píng)估有限公司，提供全國(guó)范圍內(nèi)的拆遷補(bǔ)償評(píng)估服務(wù)，針對(duì)企業(yè)、度假村、農(nóng)莊、礦場(chǎng)、加工廠、養(yǎng)殖場(chǎng)、魚(yú)塘、生態(tài)農(nóng)場(chǎng)、種植基地、蔬菜大棚、茶園、果園、果樹(shù)、景觀花卉、花圃苗木、林地征占等多種拆遷場(chǎng)景，出具合法合規(guī)的評(píng)估報(bào)告，為您爭(zhēng)取更公正的補(bǔ)償提供有力依據(jù)。

　　中合益德(簡(jiǎn)稱中合)，是由財(cái)政部門授予資產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)的全國(guó)性評(píng)估機(jī)構(gòu)。公司匯聚眾多行業(yè)，擁有的評(píng)估技術(shù)和方法，以及完善的管理體系和服務(wù)團(tuán)隊(duì)，是一家集人才、技術(shù)、經(jīng)驗(yàn)于一體的評(píng)估公司。公司下設(shè)知識(shí)產(chǎn)權(quán)部、中小企業(yè)評(píng)估部、大型企業(yè)評(píng)估部及業(yè)務(wù)審核部，我們的團(tuán)隊(duì)將持續(xù)為廣大客戶提供一對(duì)一的免費(fèi)咨詢服務(wù)及的資產(chǎn)評(píng)估服務(wù)。

　　在拆遷過(guò)程中，被拆遷人應(yīng)明確自己的損失范圍，包括但不限于房屋及附屬物的價(jià)值、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷費(fèi)用、臨時(shí)安置費(fèi)用等。計(jì)算損失時(shí)，應(yīng)依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)及市場(chǎng)行情進(jìn)行合理評(píng)估。

　　為了讓對(duì)方認(rèn)可您的損失計(jì)算，您可以尋求評(píng)估機(jī)構(gòu)的幫助，如中合益德，由我們出具、合法的評(píng)估報(bào)告。這份報(bào)告將作為您爭(zhēng)取合理補(bǔ)償?shù)闹匾罁?jù)。

　　同時(shí)，被拆遷人還應(yīng)了解，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，因拆遷造成的直接和間接損失均有可能獲得補(bǔ)償。直接損失如房屋及附屬物的價(jià)值損失，間接損失則可能包括停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷費(fèi)用等。在爭(zhēng)取補(bǔ)償時(shí)，應(yīng)確保自己的權(quán)益得到充分保障。

企業(yè)拆遷評(píng)估價(jià)格如何確定

新規(guī)定明確，被拆遷房屋相似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，指評(píng)估時(shí)點(diǎn)的平均交易水平，需綜合考慮區(qū)位、用途及建筑結(jié)構(gòu)等價(jià)值影響因素。引入第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)，旨在以市場(chǎng)為導(dǎo)向定價(jià)，而非依賴權(quán)力或民眾主觀要價(jià)，確保定價(jià)遵循市場(chǎng)規(guī)律。

過(guò)往拆遷補(bǔ)償中，既存在補(bǔ)償不足，也有被拆遷方過(guò)度索價(jià)的情況。核心問(wèn)題在于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的合理確定。為防單方面定價(jià)或被拆遷方無(wú)理，關(guān)鍵在于回歸市場(chǎng)機(jī)制。公開(kāi)透明的市場(chǎng)價(jià)格能讓雙方形成合理預(yù)期。

企業(yè)拆遷時(shí)，評(píng)估公司的選擇權(quán)歸屬何方？若企業(yè)對(duì)評(píng)估結(jié)果不滿，欲依法爭(zhēng)取更多賠償，可尋求資產(chǎn)評(píng)估公司的協(xié)助。企業(yè)拆遷評(píng)估面臨難題時(shí)，歡迎咨詢我們獲取建議。

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