隨著經(jīng)濟(jì)糾紛、訴訟案件的增加，需要進(jìn)行司法鑒定房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的數(shù)量也越來越多 司法鑒定評估由于其的“公正性、嚴(yán)肅性、復(fù)雜性、性”區(qū)別于其他評估業(yè)務(wù)。由于司法鑒定評估往往直接關(guān)系到當(dāng)事人的切身利益，這種對立環(huán)境中的評估工作更需要提高對司法鑒定房產(chǎn)評估的主要特點(diǎn)、難點(diǎn)的認(rèn)識。成都嘉德信財(cái)稅管理咨詢有限公司從事綜合資產(chǎn)評估、土地房產(chǎn)評估、房地產(chǎn)評估等業(yè)務(wù)，歡迎您的來電咨詢。

資產(chǎn)評估是指對不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)、無形資產(chǎn)、企業(yè)價(jià)值、資產(chǎn)損失或者其他經(jīng)濟(jì)權(quán)益進(jìn)行評定、估算，并出具評估報(bào)告的服務(wù)行為，是一項(xiàng)為資產(chǎn)進(jìn)行定價(jià)和管理的技能。 隨著知識創(chuàng)新步伐加快，無形資產(chǎn)發(fā)揮的作用也越來越大，現(xiàn)如今在企業(yè)資產(chǎn)構(gòu)成中占據(jù)了很大的比重，在企業(yè)中也扮演著重要的角色。有些企業(yè)的命脈也許就掌握在無形資產(chǎn)的手中。

一.資產(chǎn)評估的三種主要的方法 1.成本法，也稱重置成本法或重置價(jià)值法。成本法的基本思路是重建或重置被評估資產(chǎn)。在正常情況下，在投資者決定投資某一資產(chǎn)時(shí)，其愿意支付的價(jià)格不會(huì)超過購建該資產(chǎn)的現(xiàn)行購建成本。若為已使用的資產(chǎn)，則會(huì)進(jìn)一步扣除相應(yīng)的折舊、攤銷等費(fèi)用，成本法的計(jì)算大致為以下公式： 資產(chǎn)評估價(jià)值 = 資產(chǎn)的重置成本-資產(chǎn)實(shí)體性貶值-資產(chǎn)的功能性貶值-資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值 2.收益法，也稱收益現(xiàn)值法、權(quán)益法，是指通過估測被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值，來判斷資產(chǎn)價(jià)值的各種評估方法。在此方法中，未來收益的估計(jì)以及相應(yīng)折現(xiàn)率的選擇尤為關(guān)鍵。收益法主要考慮了資產(chǎn)的時(shí)間價(jià)值因素。 3.市場法，即現(xiàn)行市價(jià)法，是指利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，將其作為資產(chǎn)評估的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)過直接比較和類比分析以估測資產(chǎn)價(jià)值的各種技術(shù)方法的總稱。市場法采用比較和類比的思路及其方法，比較被評估資產(chǎn)與同類資產(chǎn)的差異，并在同類資產(chǎn)市場價(jià)格的基礎(chǔ)上，根據(jù)比較的差異情況，對價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，從而得到被評估資產(chǎn)的價(jià)值。市場法的運(yùn)用，要求充分利用類似資產(chǎn)成交價(jià)格信息，并以此為基礎(chǔ)判斷和估測被評估資產(chǎn)的價(jià)值。運(yùn)用市場價(jià)格的一個(gè)優(yōu)點(diǎn)是：類似的資產(chǎn)價(jià)格是已經(jīng)被市場所接受的，在此基礎(chǔ)上確定的市場價(jià)格，往往也可以較容易的被客戶或者其他的信息使用者所接受。并且因?yàn)樵u估過程中的價(jià)格信息直接來源于市場，同時(shí)可以為即將發(fā)生的資產(chǎn)行為估價(jià)，因此，市場法是資產(chǎn)評估中簡單有效、為直接、具說服力的評估方法之一。

三種資產(chǎn)評估方法的聯(lián)系與區(qū)別 資產(chǎn)評估的市場法、收益法和成本法是實(shí)際資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中主要的評估方法，資產(chǎn)評估的高度的性決定了進(jìn)行評估的各個(gè)方法之間存在著內(nèi)在的聯(lián)系，但是由于其各自存在，有各自的特點(diǎn)，因此，它們之間的區(qū)別也是顯而易見。正確的看待他們之間的聯(lián)系與區(qū)別，才能在選擇評估方法時(shí)，更加順利。

在評估一項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，使用不同的評估方法有可能會(huì)得到不同的評估結(jié)果。而評估方法的選擇，往往取決于評估師在不同的限制條件下的主觀選擇，但是這樣的選擇應(yīng)該建立在足夠的知識和執(zhí)業(yè)能力的基礎(chǔ)上，而不是簡單地選擇。任何將評估方法的選擇和運(yùn)用過程簡單地理解為評估公式或評價(jià)模型的使用或計(jì)算的過程的想法都是不正確的。

在進(jìn)行資產(chǎn)評估活動(dòng)中，評估人員應(yīng)熟練的掌握和理解三種基本評估方法的概念、特點(diǎn)、理論依據(jù)和各自的優(yōu)缺點(diǎn)。正確的運(yùn)用自己的知識和職業(yè)判斷，熟練的選擇評估方法，以資產(chǎn)評估項(xiàng)目的、有效進(jìn)行，使資產(chǎn)評估能夠隨著時(shí)代的發(fā)展，更好地發(fā)展。