***進出口集團公司
農(nóng)產(chǎn)品倉儲冷鏈物流基地項目
可行性研究報告

二零二四年七月
目 錄
一、概述 1
（一）項目概況 1
（二）項目單位概況 3
（三）編制依據(jù) 3
（四）主要結(jié)論和建議 4
二、項目建設(shè)背景、需求分析及產(chǎn)出方案 6
（一）項目建設(shè)背景 6
（二）規(guī)劃政策符合性 9
（三）項目建設(shè)必要性 14
（四）項目市場需求分析 17
三、項目選址與要素保障 28
（一）項目選址 28
（二）項目建設(shè)條件 28
（三）要素保障分析 30
四、項目建設(shè)方案 32
（一）工程建設(shè)方案 32
（二）建設(shè)管理方案 45
五、項目運營方案 48
（一）經(jīng)營方案 48
（二）安全保障方案 49
（三）運營管理方案 52
六、項目投融資與財務(wù)方案 54
（一）投資估算 54
（二）盈利能力分析 57
（三）財務(wù)可持續(xù)性分析 60
七、項目影響效果分析 61
（一）經(jīng)濟影響分析 61
（二）社會影響分析 61
（三）生態(tài)環(huán)境影響分析 62
（四）資源和能源利用效果分析 64
八、項目風(fēng)險管控方案 67
（一）風(fēng)險識別與評價 67
（二）風(fēng)險管控方案 68
九、研究結(jié)論及建議 70
（一）主要研究結(jié)論 70
（二）問題與建議 70
十、附表、附圖和附件 71
附表1 銷售收入預(yù)測表 71
附表2 總成本表 72
附表3 外購材料表 73
附表4 外購燃料及動力費表 74
附表5 工資及福利表 75
附表6 利潤與利潤分配表 76
附表7 固定資產(chǎn)折舊費用表 77
附表8 無形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)攤銷表 78
附表9 流動資金估算表 79
附表10 資產(chǎn)負債表 80
附表11 資本金現(xiàn)金流量表 81
附表12 財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表 82
附表13 項目投資現(xiàn)金量表 84
附表14 資金來源與運用表 86


一、概述
（一）項目概況
1.1項目名稱
農(nóng)產(chǎn)品倉儲冷鏈物流基地項目
1.2項目建設(shè)單位
***進出口集團公司
1.3項目建設(shè)性質(zhì)
新建項目
1.4項目建設(shè)地點
本項目建設(shè)地址位于廣東省佛山市南海區(qū)西樵鎮(zhèn)
1.5項目負責(zé)人
報告編制人：186，，0072，，8890（微）楊剛 工程師
1.6項目投資規(guī)模
本項目總投資為95000.00萬元，其中，建設(shè)投資為87000.00萬元（建筑工程費用為45884.10萬元，設(shè)備購置及安裝費用為26715.00萬元，土地費用為10400.00萬元，其他費用為2295.57萬元，預(yù)備費1705.33萬元），鋪底流動資金為8000.00萬元。
1.7項目建設(shè)內(nèi)容
本項目總用地面積為260畝，總建筑面積為260080.00平方米。 項目主要建設(shè)內(nèi)容如下：
主要建筑物、構(gòu)筑物一覽表
工程類別 工程名稱 占地面積（㎡） 建筑工程量（㎡） 層數(shù)
主要建筑工程 冷凍庫 30000.00 30000.00 1
干貨儲存?zhèn)}庫 90000.00 180000.00 2
分揀中心 7500.00 15000.00 2
配送中心 11000.00 22000.00 2
辦公樓 880.00 9680.00 11
職工宿舍 700.00 2800.00 4
食堂 400.00 400.00 1
配電房 200.00 200.00 1
總計 140680.00 260080.00
公共工程 場區(qū)通道及場地硬化 18000.00
綠化景觀工程 13000.00
其他配套管網(wǎng)工程 項 1項
1.8項目資金來源
本項目總投資資金95000.00萬元人民幣，資金來源為項目企業(yè)自籌。
1.9項目實施工期
本項目建設(shè)工期預(yù)計3年（2024年10月至2027年10月）。
1.10主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)
項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)表
序號 項目名稱 單位 數(shù)據(jù)和指標(biāo)
一 主要指標(biāo)
1 項目總用地面積 畝 260.00
2 項目總建筑面積 平方米 260080.00
3 容積率 1.67
4 建筑密度 % 150.05%
5 項目設(shè)計冷鏈倉儲儲存量 噸 60000.00
6 總投資資金，其中： 萬元 95000.00
6.1 建筑工程費用 萬元 45884.10
6.2 設(shè)備及安裝費用 萬元 26715.00
6.3 土地費 萬元 10400.00
6.4 工程建設(shè)其他費用 萬元 2295.57
6.5 預(yù)備費用 萬元 1705.33
6.6 鋪底流動資金 萬元 8000.00
二 主要數(shù)據(jù)
1 項目正常運營年銷售收入 萬元 80000.00
2 計算期內(nèi)年均銷售收入 萬元 56000.00
3 年平均利潤總額 萬元 24768.92
4 年均凈利潤 萬元 18576.69
5 年均城建費及附加 萬元 368.36
6 年均增值稅 萬元 3069.70
7 年均所得稅 萬元 6192.23
8 項目定員 人 350
9 建設(shè)期 年 3
三 主要評價指標(biāo)
1 項目投資利潤率 % 26.07%
2 項目投資利稅率 % 29.69%
3 稅后財務(wù)內(nèi)部收益率 % 27.97%
4 稅前財務(wù)內(nèi)部收益率 % 34.87%
5 稅后財務(wù)凈現(xiàn)值(ic=8%) 萬元 115,424.04
6 稅前財務(wù)凈現(xiàn)值(ic=8%) 萬元 163,297.40
7 投資回收期(稅后)含建設(shè)期 年 6.70
8 投資回收期(稅前)含建設(shè)期 年 6.13
9 盈虧平衡點 % 54.44%
（二）項目單位概況

（三）編制依據(jù)
1.《人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠景目標(biāo)綱要》；
2.《廣東省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠景目標(biāo)綱要》；
3.《佛山市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠景目標(biāo)綱要》；
4.發(fā)展改革委等《關(guān)于推動物流發(fā)展促進形成強大的意見》；
5.國家發(fā)展改革委、交通運輸部《關(guān)于進一步降低物流成本的實施意見》；
6.《擴大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2022-2035年）》；
7.《“十四五”現(xiàn)代物流發(fā)展規(guī)劃》；
8.《“十四五”冷鏈物流發(fā)展規(guī)劃》；
9.《辦公廳關(guān)于推進對外貿(mào)易創(chuàng)新發(fā)展的實施意見》；
10.《辦公廳關(guān)于促進內(nèi)外貿(mào)一體化發(fā)展的意見》；
11.《中央 關(guān)于加快建設(shè)全國統(tǒng)一大市場的意見》；
12.《廣東省關(guān)于加快內(nèi)外貿(mào)一體化發(fā)展的若干措施》；
13.《廣東省“十四五”現(xiàn)代流通體系建設(shè)實施方案》；
14.《廣東省推進冷鏈物流發(fā)展“十四五”實施方案》；
15.《廣東省加強和改進口岸工作支持外貿(mào)發(fā)展實施方案》；
16.《佛山市現(xiàn)代物流體系中長期發(fā)展規(guī)劃(2022-2035年)》；
17.《佛山市服務(wù)業(yè)發(fā)展五年規(guī)劃（2021-2025年）》；
18.項目公司提供的發(fā)展規(guī)劃、有關(guān)資料及相關(guān)數(shù)據(jù)；
19.國家公布的相關(guān)設(shè)備及施工標(biāo)準(zhǔn)。
（四）主要結(jié)論和建議
本項目研究“農(nóng)產(chǎn)品倉儲冷鏈物流基地項目”的設(shè)計與實施，項目的建設(shè)將充分依托佛山市南海區(qū)區(qū)位優(yōu)勢及資源優(yōu)勢，利用企業(yè)現(xiàn)有人才資源、技術(shù)資源、經(jīng)驗積累等，打造一個大型的農(nóng)產(chǎn)品倉儲冷鏈物流基地，旨在利用中國龐大的農(nóng)產(chǎn)品與消費品市場，同時促進國際農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)易，特別是與東歐、中亞、南美的貿(mào)易往來。該項目不僅有助于俄羅斯聯(lián)邦***進出口集團公司拓寬其在中國市場的業(yè)務(wù)范圍，還促進了中俄及中國與其他國家之間的雙邊貿(mào)易，增強了供應(yīng)鏈的穩(wěn)定性。
本次項目的實施符合我國、廣東省、佛山市、南海區(qū)現(xiàn)代物流相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，符合我國國民經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)。項目將帶動當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)，增加當(dāng)?shù)乩?，帶動?dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展。項目建設(shè)還將形成產(chǎn)業(yè)集群，拉大產(chǎn)業(yè)鏈條，對廣東省乃至我國的經(jīng)濟發(fā)展起到很大的促進作用。因此，本項目的建設(shè)不僅會給項目企業(yè)帶來很好的經(jīng)濟效益，還具有很強的社會效益。
建議本次項目可行性研究報告被批復(fù)后，應(yīng)抓緊進行項目后期建設(shè)及規(guī)劃設(shè)計工作，以的理念，搞好項目投資、工程設(shè)計、技術(shù)開發(fā)、設(shè)備采購等事宜。準(zhǔn)備好充足的資金加快項目進度，以時間爭效益，盡快組織實施。

二、項目建設(shè)背景、需求分析及產(chǎn)出方案
（一）項目建設(shè)背景
物流業(yè)是融合運輸、倉儲、加工、包裝、配送、貨代、信息等產(chǎn)業(yè)的復(fù)合型服務(wù)業(yè)，是支撐國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的基礎(chǔ)性、戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)，是現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系的重要組成部分，也是拉動服務(wù)業(yè)快速增長的重要力量。加快發(fā)展現(xiàn)代物流，對于促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，提高國民經(jīng)濟競爭力具有重要意義。目前國際上普遍認為，物流業(yè)的發(fā)達程度和水平高低是一個國家現(xiàn)代化程度和綜合國力的重要標(biāo)志之一。在信息技術(shù)的支持下，發(fā)達國家的物流業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)、提高經(jīng)濟效益的重要源泉、產(chǎn)業(yè)升級和企業(yè)重組的關(guān)鍵推動力以及區(qū)域創(chuàng)新和經(jīng)濟發(fā)展支撐環(huán)境的關(guān)鍵因素之一。由此可見，現(xiàn)代物流業(yè)已經(jīng)成為發(fā)達國家具普遍影響力的經(jīng)濟基礎(chǔ)和“朝陽產(chǎn)業(yè)”。
本報告有中投信德楊剛186，，0072，，8890（微）工程師編制，請勿復(fù)制。更多案例參考或報告的定制詢楊剛本人。