北京海潤(rùn)京豐資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所(普通合伙)（簡(jiǎn)稱海潤(rùn)京豐），是持有資產(chǎn)評(píng)估資格的全國(guó)性評(píng)估公司。公司匯聚了大批行業(yè)，數(shù)十位法律、經(jīng)濟(jì)、會(huì)計(jì)、工程技術(shù)領(lǐng)域的人才，同時(shí)與國(guó)外?評(píng)估機(jī)構(gòu)及準(zhǔn)則保持著密切的合作關(guān)系。公司具備的評(píng)估方法和核查手段，完善的管理體系和服務(wù)團(tuán)隊(duì)，是一家集人才、技術(shù)、經(jīng)驗(yàn)于一體的評(píng)估機(jī)構(gòu)。
拆遷補(bǔ)償：
以前在拆遷補(bǔ)償中的問題，既有補(bǔ)償不到位的情況，但是也有被征收方漫天要價(jià)的情況。其實(shí)，核心的問題還是補(bǔ)償問題。要防止的單方定價(jià)，或者是被征收人的這種漫天要價(jià)，其實(shí)都是需要回歸到一個(gè)市場(chǎng)。因?yàn)橹挥姓嬲@種市場(chǎng)價(jià)格，并且以公開的方式把這種價(jià)格讓雙方都知道，這樣當(dāng)事人才能有很好的預(yù)期。
評(píng)估機(jī)構(gòu)
新房屋征收評(píng)估辦法的積極意義實(shí)際上就在于用機(jī)構(gòu)得出一個(gè)價(jià)值，依據(jù)的程序、法律賦予的權(quán)利得出一個(gè)價(jià)格，而不是一方說了算的這樣一個(gè)價(jià)格。它的積極意義使得拆遷補(bǔ)償?shù)墓ぷ髡嬲龅搅艘朗袌?chǎng)、依法律，這樣做到了公開、公平、公正的合理補(bǔ)償，實(shí)現(xiàn)這樣的一個(gè)目標(biāo)，向這個(gè)目標(biāo)邁進(jìn)。
一、被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)；
二、由房屋征收部門作為委托人，與評(píng)估機(jī)構(gòu)簽訂評(píng)估委托合同；
三、估價(jià)師對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘；
四、評(píng)估機(jī)構(gòu)向房屋征收部門提供分戶的初步評(píng)估結(jié)果，房屋征收部門將評(píng)估結(jié)果向被征收人公示；
五、公示期滿后，評(píng)估機(jī)構(gòu)向征收部門提供整體和分戶評(píng)估報(bào)告，房屋征收部門向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評(píng)估報(bào)告；
六、雙方對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，自收到評(píng)估報(bào)告之日起10日內(nèi)。

廠房征收評(píng)估的三個(gè)方面：
(1) 房地產(chǎn)損失評(píng)估
被拆遷企業(yè)的房地產(chǎn)包括：建筑物、構(gòu)筑物（設(shè)備基礎(chǔ)、道路、圍欄、擋土墻等）、管網(wǎng)（供水和 排水、供暖、電力等）、燃?xì)?、通訊、管理信息系統(tǒng)、安防監(jiān)控、消防等）、綠化景觀等不能移動(dòng)的財(cái)產(chǎn)。 房地產(chǎn)損失評(píng)估的價(jià)值類型為“拆遷補(bǔ)償價(jià)值”。 拆遷補(bǔ)償價(jià)值是指評(píng)估對(duì)象按照房屋拆遷主管部門的有關(guān)規(guī)定和拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，在評(píng)估基準(zhǔn)日可以獲得的補(bǔ)償價(jià)值。 例如，當(dāng)?shù)孛鞔_規(guī)定了樹木的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，補(bǔ)償價(jià)值可以根據(jù)樹種的樹齡確定。 房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估。 當(dāng)?shù)匾?guī)定了住宅拆遷評(píng)估平均指導(dǎo)價(jià)，要求非住宅拆遷評(píng)估指導(dǎo)價(jià)根據(jù)住宅拆遷評(píng)估指導(dǎo)價(jià)適當(dāng)波動(dòng)，但未規(guī)定。 對(duì)相關(guān)因素的調(diào)整系數(shù)作出了具體規(guī)定。?
(2) 停產(chǎn)損失評(píng)估
《城鎮(zhèn)房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定，因拆遷非居民房屋而停產(chǎn)停業(yè)的 ——住宅，拆遷人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。 一般按被拆遷房屋補(bǔ)償價(jià)值的一定比例計(jì)算，有的地方法規(guī)規(guī)定按被拆遷企業(yè)上一年度月均凈利潤(rùn)的數(shù)倍給予補(bǔ)償。??
搬遷會(huì)導(dǎo)致停產(chǎn)，意味著暫時(shí)喪失盈利能力。 需要注意的是，機(jī)械廠搬遷，其短期停產(chǎn)并不意味著所有經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的暫停。 以本案為例，成品仍需按合同履約，原材料仍按計(jì)劃采購，部分生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)仍在進(jìn)行中。 在工廠搬遷損失評(píng)估中，停產(chǎn)損失評(píng)估按公司搬遷期間凈利潤(rùn)損失計(jì)算。 搬遷期間的月平均凈利潤(rùn)采用公司年的平均年銷售收入凈利潤(rùn)率和當(dāng)年預(yù)計(jì)的月平均銷售收入計(jì)算得出。 預(yù)計(jì)當(dāng)年月平均銷售收入為：上年實(shí)際銷售收入×（1年銷售收入平均增長(zhǎng)率）/12。 客戶將此次搬遷的時(shí)間限制為兩個(gè)月。??
(3)搬遷成本評(píng)估
工廠搬遷成本評(píng)估是針對(duì)搬遷財(cái)產(chǎn)，包括機(jī)械設(shè)備、工裝模具、工作站設(shè)備。 庫存、低值易耗品、文件和檔案等被用于估算新場(chǎng)地從拆卸運(yùn)輸?shù)桨惭b調(diào)試的整個(gè)過程的合理成本。 在本次評(píng)估中，搬遷費(fèi)不包括資本成本。??
搬遷費(fèi)的評(píng)估嚴(yán)格來說并不是資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估。 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)經(jīng)過深入調(diào)查研究，科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)、經(jīng)濟(jì)地針對(duì)不同的搬遷物業(yè)制定搬遷方案，并以此作為搬遷成本估價(jià)的依據(jù)。 以機(jī)械設(shè)備為例，搬遷費(fèi)一般應(yīng)包括：拆裝費(fèi)、包裝費(fèi)、吊裝費(fèi)、運(yùn)費(fèi)、卸貨費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)、檢驗(yàn)費(fèi)、意外費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)。

企業(yè)搬遷補(bǔ)償包括哪些?
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企業(yè)搬遷補(bǔ)償費(fèi)用主要分為以下四個(gè)方面：
一是搬遷資產(chǎn)的補(bǔ)償費(fèi)用，包括：無法搬遷的土地、房屋、建筑物和地上附著物，以及確因搬遷而發(fā)生損失的機(jī)器設(shè)備而生的補(bǔ)償?shù)?
二是停產(chǎn)停業(yè)損失，以實(shí)際情況而定，一般既包括實(shí)際經(jīng)營(yíng)損失也可酌情包括預(yù)期經(jīng)營(yíng)損失;
三是搬遷補(bǔ)償費(fèi)用，包括搬遷前期費(fèi)用和搬遷過程中發(fā)生的停工費(fèi)用、機(jī)器設(shè)備調(diào)試修復(fù)費(fèi)用以及物資的拆卸、包裝和運(yùn)輸、解聘員工補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用;
四是基于搬遷政策發(fā)生的獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用，包括速遷費(fèi)、搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)等。
(一)?搬遷資產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)用
1、實(shí)踐中關(guān)于土地補(bǔ)償費(fèi)用存在的問題。
企業(yè)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地一般是通過租賃得來。租賃的土地分為租賃國(guó)有土地和租賃集體土地兩種。企業(yè)搬遷必然會(huì)導(dǎo)致這種租賃關(guān)系的終止，那么企業(yè)在租賃合同中的期待利益如何保障?根據(jù)《條例》規(guī)定，搬遷補(bǔ)償對(duì)象是國(guó)有土地上的建筑物及附屬物，對(duì)空地或凈地的補(bǔ)償，搬遷法規(guī)并沒有做出統(tǒng)一的規(guī)定。對(duì)集體土地上的建筑物搬遷也沒用規(guī)定。
也有直接通過招拍掛或劃撥的方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的。但土地管理法中關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)收回方面，僅規(guī)定給予適當(dāng)補(bǔ)償，但沒有詳細(xì)的規(guī)定。
全國(guó)各地方的搬遷土地補(bǔ)償，往往與房屋、建筑物補(bǔ)償計(jì)算在一起，不明晰、不透明的情況大量存在，使得權(quán)利人的權(quán)益無法獲得相應(yīng)的合理補(bǔ)償。同時(shí)，這也是我們立法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)在制訂法律、法規(guī)和政策性文件的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)加以保護(hù)的地方，希望有關(guān)部門能夠引起重視。
2、房屋、建筑物補(bǔ)償費(fèi)用確定問題。
對(duì)于房屋、建筑物的補(bǔ)償，應(yīng)當(dāng)以相關(guān)房產(chǎn)證明登記的建筑面積為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。因?yàn)闅v史原因無法辦理房產(chǎn)證明和土地證明的，可經(jīng)實(shí)際丈量確定。房屋、建筑物的價(jià)值一般應(yīng)由搬遷人、被搬遷人共同委托評(píng)估公司，評(píng)估公司根據(jù)相關(guān)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，確定房屋、建筑物的實(shí)際價(jià)值。
3、設(shè)備補(bǔ)充費(fèi)用按照重置成新價(jià)計(jì)算
設(shè)備搬遷安裝費(fèi)用應(yīng)當(dāng)按規(guī)定的貨物運(yùn)輸價(jià)格、設(shè)備安裝價(jià)格計(jì)算。機(jī)器設(shè)備分為兩類：一類是可搬遷設(shè)備;二是不可搬遷設(shè)備;可搬遷設(shè)備因搬遷而引起的損失費(fèi)又可分為實(shí)物損失費(fèi)和功能損失費(fèi)。實(shí)物損失費(fèi)包括拆卸費(fèi)用、運(yùn)輸費(fèi)用、安裝費(fèi)用、調(diào)試費(fèi)用等。功能損失費(fèi)用包括搬遷引起的機(jī)器精度下降、不合格產(chǎn)品的增多。對(duì)于不可搬遷設(shè)備，搬遷會(huì)導(dǎo)致該設(shè)備的廢棄，故應(yīng)結(jié)合其成新和重置價(jià)，計(jì)算設(shè)備重置成新價(jià)，對(duì)所有人進(jìn)行補(bǔ)償。
在搬遷的實(shí)際操作中，搬遷非住宅房屋，其設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用，每個(gè)地方應(yīng)當(dāng)有確定的標(biāo)準(zhǔn);無法恢復(fù)使用的設(shè)備，按照設(shè)備重置價(jià)結(jié)合成新給予補(bǔ)償。

關(guān)于拆遷評(píng)估，您知道的事！?
1、被征收人有權(quán)選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)?
要想獲得一個(gè)滿意的評(píng)估報(bào)告，要選擇一個(gè)公平合適的評(píng)估機(jī)構(gòu)。評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估水平、評(píng)估方法的選用等對(duì)評(píng)估結(jié)果有很大的影響?！吨腥A人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法》明確規(guī)定：自然人、法人或者其他組織需要確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的，可以自愿委托評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估。?
2、評(píng)估方法要合理?
被征收人需要了解的是，在我國(guó)征地拆遷的評(píng)估領(lǐng)域里，市場(chǎng)比較法是選用的評(píng)估方法，還有收益法和成本法也有適用的空間，但是為了節(jié)省補(bǔ)償成本，很多地方會(huì)采取基準(zhǔn)地價(jià)修正法或成本重置法的方式進(jìn)行評(píng)估，這可能就存在不合法的問題，對(duì)評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生了影響。方法不對(duì)，出來的結(jié)果自然對(duì)不了，被征收人此刻就可以提出合理質(zhì)疑，并且采取法律手段來維護(hù)自身利益了。?
3、避免丟項(xiàng)落項(xiàng)?
在企業(yè)的拆遷評(píng)估中，除了不動(dòng)產(chǎn)損失部分，還應(yīng)注意停產(chǎn)停業(yè)損失評(píng)估和搬遷損失評(píng)估。停產(chǎn)停業(yè)損失，以實(shí)際情況而定，一般既包括實(shí)際經(jīng)營(yíng)損失也可酌情包括預(yù)期經(jīng)營(yíng)損失，停產(chǎn)停業(yè)費(fèi)用不僅應(yīng)當(dāng)包括原材料、半成品等物品的實(shí)際損失，還應(yīng)當(dāng)包括按照往年同一時(shí)期的實(shí)際銷售額或利潤(rùn)額確定補(bǔ)償數(shù)額。這部分費(fèi)用，往往是直接影響企業(yè)賠償總額的部分，因此，也是企業(yè)的重中之重。搬遷補(bǔ)償費(fèi)用，包括搬遷前期費(fèi)用和搬遷過程中發(fā)生的停工費(fèi)用、機(jī)器設(shè)備調(diào)試修復(fù)費(fèi)用以及物資的拆卸、包裝和運(yùn)輸、解聘員工補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用。?
海潤(rùn)京豐提示您：拆遷評(píng)估是個(gè)性很強(qiáng)的技術(shù)性工作，很多被征收人在自己遇到拆遷之前從未對(duì)此有過了解，因此缺乏很多知識(shí)，這一環(huán)節(jié)是很容易吃虧。所以提醒大家，在對(duì)拆遷補(bǔ)償價(jià)格存在疑問時(shí)，請(qǐng)及早自行聯(lián)系資產(chǎn)評(píng)估公司重新進(jìn)行評(píng)估，為征價(jià)提供強(qiáng)有力的參考依據(jù)，化被動(dòng)為主動(dòng)，可以避免很多不必要的損失。?
北京海潤(rùn)京豐資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所(普通合伙)（簡(jiǎn)稱海潤(rùn)京豐），是由財(cái)政部和北京市財(cái)政局共同授予資產(chǎn)評(píng)估資格的全國(guó)性評(píng)估公司。公司匯聚了大批行業(yè)，數(shù)十位法律、經(jīng)濟(jì)、會(huì)計(jì)、工程技術(shù)領(lǐng)域的人才 。公司具備的評(píng)估方法和手段，完善的管理體系和服務(wù)團(tuán)隊(duì)，是一家集人才、技術(shù)、經(jīng)驗(yàn)于一體的評(píng)估機(jī)構(gòu)。企業(yè)遇到拆遷，必然后給企業(yè)帶來損失，那么損失如何計(jì)算？如何能讓對(duì)方認(rèn)可？又有哪些損失可以得到補(bǔ)償？由海潤(rùn)京豐資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所為您解憂-拆遷損失補(bǔ)償 。
養(yǎng)殖場(chǎng)拆遷一般有兩個(gè)方面的原因：
一是環(huán)境整治，因?yàn)轲B(yǎng)殖區(qū)域規(guī)劃，對(duì)于禁止養(yǎng)殖的區(qū)域的養(yǎng)殖場(chǎng)需要關(guān)停或搬遷。
二是大型工程項(xiàng)目建設(shè)用地的需要，要對(duì)征地紅線范圍內(nèi)的養(yǎng)殖場(chǎng)進(jìn)行拆遷。但是不管是環(huán)保搬遷還是項(xiàng)目用地拆遷，養(yǎng)殖場(chǎng)拆遷一般都有如下方面的補(bǔ)償：
、土地的補(bǔ)償
農(nóng)戶開辦養(yǎng)殖場(chǎng)占用的土地一般都是自家或者多家的承包經(jīng)營(yíng)地，農(nóng)戶依法享有這部分土地的承包權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)等用益物權(quán)。在關(guān)停拆遷過程中，對(duì)農(nóng)戶的土地使用權(quán)損失部分給予征地補(bǔ)償。如果是租用的土地，土地補(bǔ)償歸實(shí)際承包權(quán)人所有。

第二、養(yǎng)殖場(chǎng)建筑物、附屬物的補(bǔ)償
農(nóng)戶從事畜禽養(yǎng)殖，往往要在地上蓋建養(yǎng)殖用房或者養(yǎng)殖用棚，并配備一系列的養(yǎng)殖及附屬設(shè)施。在關(guān)停拆遷過程中，對(duì)這部分地上附著物也應(yīng)當(dāng)給予合理的補(bǔ)償。在這里要強(qiáng)調(diào)的一點(diǎn)是，一般的畜禽養(yǎng)殖無需辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，實(shí)踐中有拆遷方以養(yǎng)殖場(chǎng)缺少這項(xiàng)手續(xù)為由認(rèn)定養(yǎng)殖場(chǎng)為違建，是缺少法律依據(jù)的。

第三、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償
有合法的養(yǎng)殖手續(xù)和營(yíng)業(yè)執(zhí)照，根據(jù)實(shí)際產(chǎn)值情況結(jié)合養(yǎng)殖場(chǎng)的承包經(jīng)營(yíng)期限，可以獲得停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。從事需禽養(yǎng)殖的朋友們都非常了解，畜禽養(yǎng)殖存在一個(gè)周期問題，不能單純以關(guān)停拆遷當(dāng)下畜禽數(shù)目和生長(zhǎng)狀況為準(zhǔn)計(jì)算養(yǎng)殖場(chǎng)因關(guān)停搬遷可能遭受的損失。拆遷方在對(duì)停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償進(jìn)行評(píng)估定價(jià)時(shí)，要結(jié)合具體的行業(yè)情況，有理有據(jù)地核定合理的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，養(yǎng)殖戶得到充分的補(bǔ)償和妥善的安置。
另外，還有很多養(yǎng)殖戶養(yǎng)殖的是市場(chǎng)價(jià)值更高的經(jīng)濟(jì)動(dòng)物，例如貂、竹鼠、品種犬等。實(shí)踐中這類養(yǎng)殖場(chǎng)在拆遷中的停產(chǎn)停業(yè)損失計(jì)算，通常和普通的家禽家畜有一定區(qū)別。養(yǎng)殖業(yè)主要結(jié)合自身具體養(yǎng)殖情況和細(xì)分行業(yè)的市場(chǎng)情況，積極向拆遷方提出自己的補(bǔ)償安置訴求，爭(zhēng)取合理的補(bǔ)償。
遇到征地拆遷賠償方會(huì)不會(huì)站在企業(yè)實(shí)際損失來考慮問題???，各企業(yè)或被拆遷方會(huì)不會(huì)得到合理賠償? 企業(yè)拆遷是關(guān)乎企切身利益的頭等大事，而企業(yè)拆遷是否順利，拆遷補(bǔ)償款是否如意則關(guān)系到企今后的事業(yè)開展。那么，我國(guó)對(duì)企業(yè)拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是怎樣規(guī)定的呢？關(guān)于企業(yè)拆遷評(píng)估方面我們應(yīng)該怎么做呢？
資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的作用：
1、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告對(duì)委托評(píng)估的資產(chǎn)提供意見。
2、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告是反映和體現(xiàn)資產(chǎn)評(píng)估工作情況，明確委托方、受托方及有關(guān)方面責(zé)任的依據(jù)。
3、對(duì)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行審核，是管理部門充資產(chǎn)評(píng)估管理的重要手段。
4、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告是建立評(píng)估檔案、歸集評(píng)估檔案資料的重要信息來源。
評(píng)估報(bào)告的作用和意義
這個(gè)時(shí)候我們來鑒別一下此次評(píng)估的意義何在。沒有蓋章的和沒有讓我們簽字的評(píng)估報(bào)告，表示送達(dá)的就不是法律意義的評(píng)估報(bào)告，就是告知你一個(gè)大概的補(bǔ)償總額。再直接的說就是告訴你，你這個(gè)企業(yè)我準(zhǔn)備給多少錢。
也就是拆遷方給你的輪報(bào)價(jià)，這個(gè)報(bào)價(jià)一般來講應(yīng)該講都會(huì)比較低，這個(gè)來源于房屋按照建筑年限、證照等因素區(qū)別對(duì)待。比如講2002年航拍圖不體現(xiàn)的建筑面積拆遷方會(huì)作為處理，如果是建筑，必然是在補(bǔ)償單價(jià)上比一般房屋評(píng)估價(jià)格嚴(yán)重偏低。
其實(shí)經(jīng)驗(yàn)告訴我們這樣沒有蓋章，不需要簽字簽收的評(píng)估報(bào)告除了打壓我們的心理預(yù)期以外，沒有什么實(shí)際的意義，對(duì)整個(gè)補(bǔ)償?shù)恼勁袔缀跗鸩坏绞裁醋饔?，辦法就是不予理睬。
評(píng)估作用：資產(chǎn)評(píng)估的作用主要有：
（1）評(píng)估作用：指對(duì)資產(chǎn)的實(shí)際現(xiàn)時(shí)進(jìn)行量化的評(píng)定和估算。
（2）界定作用：指資產(chǎn)評(píng)估具有界定資產(chǎn)持有者各方對(duì)其資產(chǎn)份額及其量的作用。
（3）公證作用：指評(píng)估結(jié)果具有真實(shí)性、公平性和合法性的效力。
（4）優(yōu)化作用：指資產(chǎn)評(píng)估有利于優(yōu)化資產(chǎn)業(yè)務(wù)。這是在充分發(fā)揮評(píng)估、界定和公證之后派生出來的作用
評(píng)估資產(chǎn)的意義：
很多普通人在面臨征收的時(shí)候都很盲目，自己都不清楚自己的資產(chǎn)狀況，不清楚應(yīng)該補(bǔ)償多少。即便跟征收方談判，也是無從下手。這時(shí)候，我們就要對(duì)自己的土地、房屋基本情況以及裝修情況做到心中有數(shù)，可以制作財(cái)產(chǎn)及損失清單，可以讓我們?cè)诳陀^事實(shí)的基礎(chǔ)上做到心里有數(shù)。